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mr亿万先生手机下载重 醒悟!本轮楼市周期中学到的教训

云顶集团官网手机版 2020-01-09 13:28:14 热度:2449}

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mr亿万先生手机下载重,来源:米筐投资

周期预测成空

在本轮楼市最火爆的2017年,关于楼市的未来预测最流行的一句话是什么?

因为宏观调控,所以房价飞涨。

自1998年启动房改,二十年的楼市发展进程中经历过数轮周期起伏,期间有过无数次的楼市调控,可调控来调控去,房价跌了吗?横盘不涨了吗?

no!房价一个劲的往上涨!以至于楼市调控被戏称为楼市空调。2016年启动的房产大牛市,更坚定了人们对调控的蔑视。

随着楼市调控的日渐收紧,2018年的房地产行业已凉风阵阵,那时关于楼市未来预测最流行的观点是什么?

房产三年一个周期,请备足三年的月供,熬过去就是一片艳阳天。

根据过往的房价涨跌周期,2003年是周期的顶、2006年是周期的顶、2010年是周期的顶、2013年是周期的顶、2017年又是周期的顶……可不就是三年左右一个周期吗?!

时间来到2019年的当下,最流行的一句话是什么呢?

过去凭运气赚来的钱,如今靠实力都亏没了。

楼市严调控下,全国房价普降10%以上、甚至个别地区房价拦腰斩,即使降价房子也不好出售,甚至出现了“冻房”一说,人们终于意识到宏观调控的威力。

自2016年9月30日全国统一行动以来,楼市调控已逾3年,可你能看到房价有再次启动的迹象吗?楼市三年必有一周期的预测不攻自破。

这里真想不知趣的问一句:信了这些楼市的分析预测,而在本轮周期高位站岗接盘的兄弟们,你们还好吗?

2016年房价的暴涨,给了无数人买房致富的梦想希望,以至于每到楼市稍有调整时总会传来阵阵“抄底捡漏”的声音和行动,尤其在年末开发商回款的关键期。

于是,2017年底一拨人冲进去抄底捡漏、2018年底又一拨人冲进去抄底捡漏……而眼下又到了2019年的年底,仍有不少人跃跃欲试得要抄底捡漏,到底是底还是半山腰呢?估计没人知道。

预判未来是一件很难的事。大家都是根据当下的情境和情绪去猜测未来:当下是房产牛市,就理所当然的认为房价永远涨;当下是房产熊市,又会铁定的认定房产机会就此一去不返。

就如同当下,看衰楼市的人越来越多,相应的对未来悲观的预判也越来越多。

就在大家对未来极度悲观之际,谁也没有预料到深圳、广州、青岛、佛山、成都、郑州等国内重点一二线城市却传来了调控放松的迹象——当然都是打着人才引进、改善居住、响应国家城市化的幌子,如郑州就提出了“租房一年就可落户”。

预测如同跳大仙,就看你蒙对蒙不对了,反正都有50%的正确的概率。

确定性的房子

如果房价未来涨跌无法预测,我们该如何投资房产呢?买确定性的房子。

房子的确定性如何体现呢?可自住、可出租、可出售、可贷款。

能自住,就能满足自己的居住需求,这房子就有使用价值;

能出租,房子就不会闲置,并能带来现金流;

能出售,就能变现,房子就不至于成为一个死资产;

能贷款(指二手房买卖时的按揭贷款和二手房银行抵押贷款),在急需钱的关键时刻,就能解燃眉之急。

在坚持这些原则下去选房子,虽不至于就能买到十全十美的房子(心目中十全十美的房子,是买不起的),但最起码不会掉地上。

这个原则真的就是买房的金科玉律吗?未必!

可自住/可出租/可出售/可贷款的房子,一般都在配套成熟的市区……市区的房子是比较贵的,刚毕业几年的年轻人、一般收入的普通市民基本上凭一己之力是买不起的。

对这些人来说,坚持这个原则还有什么用呢?那不是一辈子都买不起房子了吗?

在城市化快速进程中,就如同过去二三十年的中国,城市的中心是不断转移的——向市中心的外围转移、向城市的新区转移……

转移的是什么?是配套资源啊,医院、学校、商业、就业中心。

曾经的市中心衰败成了交通拥堵、老破旧房子聚集、不再宜居的老城区,而曾经偏僻的郊区则蜕变成了崭新的市中心,以往不能住、不能租、不能售、不能贷款的房子突然间都能了。

所以这个原则是有时间限定的。在未来五年内、在自己入住时、在自己结婚时、在小孩上学时……满足这些条件就行了,目前可以暂时不满足。

对买房投资来说同样如此,买市中心成熟区的房子,就是市场正常的价格——这价格已体现出了医疗/教育/商业等配套的便利,投资的收益也只能是市场的平均收益。

而买当下配套还不成熟的郊区呢?随着配套的成熟、随着市政建设的完善,这些便利会逐渐的反应在房价中,由此就能获得超额的利润。

可你能保证今天的郊区或新区就能发展成未来的市区吗?十年后的地铁、商业、产业等规划就一定能落地吗?

这里同样存在很大的不确定性。若据此预测未来可住/可租/可售/可贷款的房子,会存在不小的风险。

未来是很难预测的。我们只能在各种分析之后去决策,追求一个更高的成功的概率。

从预测到预防

为什么房价很难预测?因为房价是人们行为的结果,而人是活的、是会动的、是能根据外界环境的变化而变化的……这是一个多方(政府/地产商/购房者等)重复博弈的过程,最终让事物变得非常复杂。

为了便于大家理解,我们就以本轮调控的发展过程来看看重复博弈是如何演化的。

因为房价上涨引发民怨,政府开始调控房价,第一招是限购限贷。买房人为了获得购房资格、尤其是首套首贷的资格,就以补交社保/离婚/结婚等来拆招。

政府不得再出招,补交社保无效、结离婚一两年内仍按照之前的婚姻状况来确定买房资格。

可房价还是很火爆……政府发现还有钱流向房地产,于是再出招:限制首付贷、信用卡、消费贷等资金流入楼市。

可地产商就是要维持高房价以造成房价还要上涨的幻觉时,该咋办呢?政府就严控地产商的融资行为,包括银行贷款、委托贷款、信托融资、海外融资等。

每一招调控,都会筛洗出一批购房者、限制掉一批流入的资金……直至房价稳定。

政府会出什么调控政策,你能预测到吗?政府调控的决心有多大,你能预测到吗?地产商/房东/购房者在这些调控政策下会有什么样的反应,你能预测到吗?外部经济环境会有什么突发变化,你能预测到吗?

你凭什么能准确预测房价的涨跌呢?!

预测都是根据当时的外界条件来对未来做出判断,可外界条件是变化的啊,你再基于之前的外界条件去预判未来,又怎么能准确呢?

如果未来无法预测,我们该怎么办呢?从预测未来回归到自我预防。

命运掌控在别人手里,不如自己做命运的主人,根据自己的情况去做决策。只有自己的情况最熟悉、最了解、最易把控,以不变来应万变——“不变”的是自己的实际情况,“万变”的是外界环境和条件。

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